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多伦多房产界热议“影子交易” 涉事者恐遭重罚

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    负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会(Real Estate Council of Ontario;RECO),现正密切留意在温哥华流行一段时间,俗称「摩货」的「影子转售」或称「纸盘交易」(shadow flipping)不正当交易方式,是否有蔓延至安省的趋势。RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时,必须向客户披露本身所涉及的利益冲突,以保证 消费者会受到公平合理的对待,违反者可能会受到重罚。

     安省地产局近日向其注册会员(地产经纪)发出的通报,指近期媒体对在卑诗省出现的「影 子转售」情况做出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入(自己所代理的)地产交易,使用「合同转让」(assignment)方式赚取更多利益,却没有向消 费者透露事实。安省地产局表示,执业地产经纪未向消费者披露利益冲突,在安省是严重违法行为,可以受到严厉处罚。
   「影子转售」代表一个复杂的地产 交易过程:地产经纪先协助买家签定物业买卖合同,然后在物业实际交接(closing)前,大幅加价将买卖合同「转让」(assign)给另一个新买家, 在一些情况下,这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时,卖家才发现房屋已被转手或转了几 手,实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚,卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。
    经纪介入转让须向客披露
    RECO 注册总监瑞克尔(Joseph Richer)表示,「合同转让条款」在使用得当时是种合法的做法,并且对买卖双方是一种有用的工具。在安省,「合同转让条款」通常用在建设周期较长的楼 花买卖。这种条款也可以用于二手房屋的买卖。如买家在签约后突遭经济变故,需要寻找新买家承担所有合同权利责任,以避免违约损失按金,或产生其他法律后 果。对卖家而言,有人接手可保证合同继续执行,亦符合其利益。
    瑞克尔指虽然「合同转让条款」本身并不违法,但一旦地产经纪介入房屋买卖合同的转 让,在交易中产生直接或间接利益,那么地产经纪就必须向客户披露这种利益,这是安省法律对地产经纪的要求。他指目前「影子转售」看似是温哥华的一个地区性 问题,目前还没有证据显示在安省普遍出现。不过RECO仍会密切注意,如果消费者对交易有怀疑欢迎举报,RECO会就此展开调查。

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