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加拿大房地产风险严重还是已软着陆? 专家解析

2018年似乎是加拿大住房市场的转折点,自十年前美国房市崩溃以来,加拿大房价平均涨幅首次低于美国。加国房市已经软着陆了还是风险仍然很高?不同的经济学家见解迥异。那么普通的房主和购房人该如何看待房市行情呢?
根据加拿大房地产协会(CREA)发布的统计数据,截止8月份,加拿大全国房屋销售量连续四个月小幅增长,但受卑诗省销售量大幅下降拖累,全国房屋销售与去年同期相比下降了4.8%。
Knight Frank商业地产公司对57个国家进行的最新排名则显示,加拿大房市全球排名从上年的第4名暴跌至第37位。在最新调查中,加拿大房价平均涨幅从一年前的14.2%跌至2.9%,涨幅比美国还低。而自十年前美国房市崩溃以来,加拿大房价涨幅还从未低于美国。
统计数据喜忧参半,加拿大住房市场是极其危险还是已经走出险境了?不同的经济学家们却有着完全不同的解读。
BMO经济学家:房市已软着陆
蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家道格‧波特(Doug Porter)对全国房市很有信心。波特认为尽管全国各地房市存在差异,总的来说过去几年房地产市场的波动已经结束。政策制定者们一直希望的房地产市场软着陆的目标已经基本实现。
在波特看来,由于家庭债务显著减速,房地产市场目前不再是政策制定者关注的主要问题。加拿大统计局最近公布的报告显示,加拿大的家庭债务正在趋于稳定。今年第二季度加拿大家庭平均每1元可支配收入的债务为1.69元,与2017年同一季度相比略有下降。今年1月份实施的抵押贷款压力测试减少了加拿大人的借款数量,第二季度新抵押贷款比去年同期下降了三分之一。
波特说,全国房地产市场现在有点平淡,不冷不热。
牛津经济学家:房市风险特别严重
牛津经济研究所的经济学家们不同意波特的观点。一周前,该所首席经济学家亚当‧斯莱特(Adam Slater)领衔发表了一份对经合组织成员国房地产市场的评估报告,将加拿大评估为全球第三大风险住房市场,仅次于瑞典和澳大利亚,认为加拿大房地产市场面临重大的价格调整风险。报告说,排名前四个国家的房地产市场风险水平“特别严重”。
该报告还把加拿大评估为全球估值第三高的住房市场,加拿大当前的房价比历史平均房价高173%。报告说房价波动的总体趋势是当房价比历史平均价格高35%或更多时,五年内房价调整的可能性为75%。研究发现如果确实发生房价调整,房价下降幅度的中位数为14%。
报告用市场风险和房价高估两个指标衡量,都将加拿大房地产市场排名第三,并指出“房价高估与未来价格下跌风险的相关性高”。
CREA经济学家:房市未来不确定
加拿大房地产协会首席经济学家格雷戈里‧克伦普(Gregory Klump)则认为加拿大房地产市场的未来不确定。克伦普在9月中旬发布上月全国房地产销售统计报告时表示,加拿大房屋销售量连续四个月增加,但是全国房地产市场的复苏“开始失去动力”,“增长幅度正在减小”。
克伦普认为加拿大各地房地产市场差异巨大,全国数据对评估全局经济形势的研究者和政策制定者有意义,对于普通的房主或购房者来说,本省甚至本地的房地产市场情况会更有意义。一个地区的房价在调整,而另一地区房价完全有可能在上涨。

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