加拿大多伦多新飞扬留学
加拿大抵押和住房公司（CMHC）周二表示，全国整体的住房市场，在今年第二季度从中度脆弱上升为高度脆弱，其中多伦多、渥太华和蒙特利尔房市名列高度脆弱房市之列。
联邦住房机构将脆弱性升级归因于全国价格上涨和高估，并表示这种转变在很大程度上反映了安省和加拿大东部几个住房市场的持续失衡加剧。
CMHC的最新房市评估报告说：“随着房价进一步脱离劳工收入等基本因素，房价加速上涨，房产价值持续被高估，导致加拿大房地产市场高度脆弱。”
抵押和住房公司的统计数据显示，在全国范围内，房价加速上涨的状况从今年3月报告的低程度，变成9月份报告的中等程度；房市脆弱度则从3月份报告的中等程度升至9月份的高等程度。
该季度评估基于四个因素——过热、价格加速、高估和库存状况，为全国 15 个主要城市分配了低、中或高的脆弱性评级。
如果这些因素变得不平衡或多个领域的风险同时增加，该机构认为市场可能更容易受到问题的影响，人们可能会开始为抵押贷款而苦苦挣扎。
抵押和住房公司认为，处于历史低位的利率、政府的各种支持及大规模疫苗接种计划的推出，在2021年上半年为加拿大人提供了更高的可支配收入和就业水平，从而推高了购买力。“但是，这些改善的基础因素，并不能完全解释最近的房价上涨。”
“在病毒大流行期间异常强劲的需求和房价上升，可能增加了安省和加拿大东部几个当地房市购房者对价格持续上涨的预期。”CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）说，“这可能导致了比正常更多的买家进入市场。”
加拿大全国的房屋销售数量，在今年第一季度创下历史新高，需求远远超过供应。第二季度市场有所放缓，但仍处于历史高位，多个地方房市仍有过热表现。
安省影响最大
安省的房市本来就是全国最大的，在脆弱性方面也是排在全国之首。多伦多、渥太华和汉密尔顿的房市，在3月份和9月份的报告中都属于高度脆弱。
该报告称，大多伦多地区尽管2021年第二季度房屋销售开始放缓，病毒大流行引起的购买活动消减了，但该房市的供需失衡仍存在，并导致房价持续上涨。
汉密尔顿房市目前普遍存在过热、价格加速上升及房产估值过高的现象。在渥太华，房屋销售自2021年4月以来一直呈下降趋势，但由于挂牌待售的房产数量仍处于历史低位，卖方市场状况仍占主导地位，从而导致价格增长。
蒙特利尔房市的脆弱程度这次是从中度升为高度，原因是房价大幅上涨，远高于劳工收入等基本因素所能支持的水平。尽管2021年第二季度销售速度下降，待售房产数量增加，但市场仍有过热迹象。
哈利法克斯（Halifax）和蒙克顿（Moncton）房市都是继续保持在高度脆弱的状态。哈利法克斯房市仍然过热，因为住房供应有限导致卖方市场，给房价带来了上行压力。在蒙克顿，房价在2021年持续继续上涨，年初至今上升了23%，这反映了住房供应与需求之间的潜在脱节。
温哥华是全国唯一的一个市场脆弱性下降的房市，从中度降至低度。该房市销售速度放缓，价格增长已经趋于稳定。更多房产挂牌待售，缓解了买家之间的竞争。
家庭负债2.5万亿元 超过GDP
加拿大房市处于高度脆弱之时，其实全国的家庭已经负债累累，整体负债甚至超过了经济的年产出。加拿大统计局的数据显示，2021年第二季度国内生产总值 (GDP) 出现温和的季度增长，但与家庭债务的增长显然是相形见绌。
即使消费者信贷增长相对较低，但加拿大家庭债务仍在飙升，2021年第二季度经季节性调整的未偿还信贷高达2.53万亿元，比上一季度增长2.53%，这几乎完全是由抵押房贷驱动的，抵押贷款现在已达到家庭债务的68.7%。这是自1990年代初的房市泡沫以来，抵押贷款在家庭债务中所占的最高比例。
加拿大家庭的借贷速度远远快于国内生产总值的增长速度。2021年第二季度的国内生产总值经季节性调整后达到2.46万亿元，比上一季度增长1.92%。该季度增长比家庭信贷增长幅度慢了约20%。
现在，加拿大家庭债务已经高于国内生产总值，两者的比例在2021年第二季度达到102.90%，高于上一季度的102.28%。也就是说，信贷增长强于经济增长，加拿大的经济体已变得更加依赖债务来增长。
