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CMHC最新评级:温哥华楼市风险程度“适中”

 

今天,“加拿大按揭和住房公司”(CMHC)发布了新的“季度报告”。

报告指出,虽然加拿大许多地区的房价仍在上涨,全国范围房地产市场仍存在“过热”,但全国房地产市场的整体脆弱度——也即崩盘风险程度——却并未提高,现对其仍维持“适度”的评级。

其中,大温地区的市场脆弱度也是“适度”。

CMHC再次指出,需求叠加、家庭储蓄增加和低利率,是目前各地房地产市场的三大推手。

在大温哥华地区,最近的市场更是经历了自2017年以来最强烈的供需差,而在供严重不应求的情况下自然会出现房价大幅上涨。

城市“郊区”房价增长最明显

在上个季度即2020年最后三个月,大温地区的房地产成交量和新上市量都达到了和季节特点不符的高位。

这和之前三个月的趋势是一样的,都是因为此前因抗疫封禁而被禁足在家的买家和卖家重返市场,导致了下半年的高峰,也导致了大温地区房价比去年同时期上涨12%。

此前因为抗疫封禁很多交易被推迟因而产生积压,再加上按揭房贷利率在疫情之后达到历史低位,就产生了去年第四季度的量价齐升。

在大温地区,现在市场也存在着“削峰填谷”的现象。

CMHC的季度报告指出,大温地区原本房价较高的地区如西温和温西,市场都在“走软”,而原来房价相对较低的兰里和素里,则因为需求大增而房价出现更大幅度的上涨,最明显的就是相对城市中心区域价格较低的独立屋价格出现大涨。

比如,在竞价争购溢价方面,大温地区的兰里现在是全省之冠,曾于上周出现了城市屋交易61%的竞购加价幅度(要价82万元,成交价132万元)。

在大温地区以外的奇利瓦克,上月也曾出现过53%的单层独立屋竞购加价幅度记录(要价42.5万元,成交价65万元)。

大温楼市的“脆弱性”是适度的

CMHC季度报告称,大温地区整体楼市的“脆弱性”仍属“适中”。

CMHC认为,虽然加拿大总体存在过热现象,但大温地区的楼市却并不“过热”,而且这里的家庭收入有所增长,再加上利率超低的因素,所以在“房价是否高估”这一指标上大温地区比以前的表现更好。

但有一点,与去年同期相比,大温地区多数细分市场已经转变为明显的“卖方市场”,即在无意外的情况下房价会上涨,买家会面临更强烈的竞争。

温哥华出现罕见2%出租房空置率

在楼市再度起飞的同时,大温地区的租房市场上,空置率却还比以往年头高出很多,现在达到2%以上,是20多年来最高的。

CMHC分析师邦德(Eric Bond)认为,之所以有如此高的出租房空置率,原因是落地移民减少和留学生回国。但这两个原因都和疫情有关,因而也是暂时的。

不过虽然是暂时现象,但毕竟高空置率表示存在“过剩”的问题,尤其是近期新建的价位较高的公寓出租房。

购买这些高价位新公寓房出租,因为不得不要求较高位的租金水平,因而也就有可能会在短期内陷于“财务逆境”。

但从长远来看,大温地区“租房难”仍会是主旋律,还会持续。

温哥华市再出竞购加价典型例

最近所出现的房屋竞购加价幅度记录,在兰里的61%和奇利瓦克的53%之后,温哥华市的一桩交易名列第三。上月,温哥华东区一幢独立屋成交,价格比要价172.8万元高出87万元,这是51%的加价幅度。

即使是在楼市热浪滚滚的温哥华,高出30%的加价幅度也并不常见,但最近这里又出现了一宗成交价高于要价30%的大买卖。

这幢房子在温哥华基斯兰奴区(Kitsilano),5卧3卫,房龄109岁,是温哥华市的“B类”历史遗产屋。

3月11日,这幢三层楼高的独立屋挂牌,要价219.8万元,然后只用了8天时间,在3月19日就得以成交,成交价为285万元。最后的成交价比挂牌价高出65.2万元,或将近30%。

挂牌要价和政府估值非常接近。BC省房屋估价局去年对其估价是217.9万元。

据地产经纪介绍,房子挂牌后共收到9份报价。有些出价非常接近,但也有竞购买家以数十万元的差距被淘汰出局。

同一位卖方经纪在五年前即2016年也曾经经手过一宗“溢价”31%的买卖。

在那次交易中,这位经纪以318.8万元要价挂牌出售温哥华西区的一幢房子,最后成交价是419万元,比挂牌价高出100万多元或31.4%。

此时,她还对那次交易记忆犹新,所以不由得感叹到仿佛2015年和2016年的火热市场已经重现。

这位经纪人说,现在地产经纪越来越忙,预计到下月复活节后市场活动量还会继续增加。

 

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